共有家屋(貸家)の敷地、小規模宅地等の特例の選択で相続税を節税

共有家屋(貸家)相続税
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節税合法です。

大いに節税しましょう。


今回も小規模宅地等の特例ですが、貸付事業用宅地等の計算方法を考えてみます。

評価額を踏まえた有利な選択

なお、特例の適用に当たっては、相続税に詳しい税理士に依頼することをお勧めします。



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貸付事業用宅地等の計算

貸付事業用宅地等は、200㎡まで50%減になります。


小規模宅地等の特例には、居住用、事業用、同族会社事業用などの類型もあり、どの宅地等でどの類型を選択するかは難しい場合があります。



評価額を踏まえて選択

設例として下図のケースを考えてみます。


共有家屋(貸家)


(設例)

ご主人に相続が発生し、小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等を適用する。

貸家のご主人の持分3/5と敷地は奥様が相続する。

奥様とご主人は、生計を一にしている。

奥様は、申告期限まで貸家事業を継続し、貸家を保有継続している。


(評価額)

敷地は400㎡ありますが、ご主人の貸家の持分に対応する部分は、貸家建付地としての評価になります。

その計算は、路線価又は固定資産税評価額に評価倍率を乗じた後、

(1ー借地権割合×借家権割合)という計算で、0.85から0.79くらいの金額になります。


一方、奥様の貸家の持分に対応する部分は、自用地評価(1.0倍)となります。

したがって、自用地評価部分の方が評価額が高くなり、小規模宅地等の特例の適用で有利になります。


(小規模宅地等の特例の選択)

敷地400㎡のうち、貸家建付地は240㎡、自用地は160㎡となります。

※計算式

貸家建付地  400㎡×3/5=240㎡

自用地    400㎡×2/5=160㎡


評価額が高い宅地等を選択する方が節税になります。

自用地の方が貸家建付地より評価額が高いため、自用地160㎡を先取りします。

貸付事業用宅地等は限度面積が200㎡なので、残りの40㎡を貸家建付地から選択します。

なお、自用地については、ご主人の生計を一にする親族(奥様)の貸付事業用であり、小規模宅地等の特例を選択できます。


出典:国税庁ホームページ・質疑応答事例

共有家屋(貸家)の敷地の用に供されていた宅地等についての小規模宅地等の特例の選択|国税庁 (nta.go.jp)


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まとめ

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